Het belastingvoordeel op een tweede woning

Belastingvoordeel tweede woning

Stel: je hebt een woning gekocht en er je hoofdverblijfplaats van gemaakt. Op een bepaald moment beslis je een tweede woning te kopen, bij voorbeeld een huisje in de Ardennen of een appartement aan de kust. Voor die tweede woning sluit je ook een hypotheek af. Hoe zit het dan met het belastingvoordeel op die hypotheek?

Basisprincipes

Bij de aankoop van een tweede woning zijn een aantal fiscale aspecten verschillend. Aangezien het niet langer om je "enige en eigen woning" gaat, wordt bij de berekening van het belastingvoordeel niet langer met de woonbonus gewerkt, maar met het fiscaal stelsel van langetermijnsparen. Voor het aanslagjaar 2015 (inkomsten uit het jaar 2014) geldt dus een fiscale korf van € 2.280. Dit bedrag wordt niet meer verhoogd met € 760 voor de eerste 10 jaar van het hypothecair contract.

In die korf komen alle kapitaalaflossingen en betaalde premies terecht voor levensverzekeringen die de terugbetaling van de hypotheek waarborgen (b.v. de schuldsaldoverzekering). Er is ruimte in de korf voor zover je geen andere hypothecaire kredieten of premies voor langetermijnsparen inbrengt. Met andere woorden, indien je al aan langetermijnsparen doet, is het mogelijk dat de korf al volledig gevuld is. Ook wanneer je nog een hypotheek lopen hebt op een andere woning, is het mogelijk dat de korf al volledig gevuld is. In al die gevallen biedt een hypotheek op een tweede woning geen extra fiscaal voordeel.

De betaalde interesten vallen niet onder het fiscaal stelsel van langetermijnsparen, maar worden afgetrokken van de belastbare onroerende inkomsten. Op die manier geniet je van een bijkomend belastingvoordeel. Sinds 1 januari 2005 is het kadastraal inkomen (KI) van de eerste woning geen belastbaar onroerend inkomen meer. Concreet betekent dit dus dat je de betaalde interesten mag aftrekken van het belastbare onroerende inkomen van je tweede woning.

Hoeveel bedraagt het belastingvoordeel op een tweede woning?

Aangezien er wordt gewerkt met het stelsel van langetermijnsparen, zal het belastingvoordeel dan ook lager uitvallen dan bij de aankoop of bouw van je eerste woning. Je krijgt een fiscale vrijstelling op de kapitaalaflossingen en betaalde premies, met als maximale vrijstelling de berekende fiscale korf. Voor het aanslagjaar 2015 (inkomsten uit het jaar 2014) bedraagt het belastingvoordeel 30% (verhoogd met de gemeenteopcentiemen) van het vrijgestelde bedrag.

Welke belastingen betaal ik voor het verhuren van een tweede woning?

Afhankelijk van het gebruik van de verhuurde woning, word je belast op de werkelijke huurinkomsten of op basis van het kadastraal inkomen.

De woning wordt verhuurd aan particulieren voor privé-gebruik

  • Verhuur je de woning ongemeubeld, dan word je belast op het kadastraal inkomen verhoogd met 40%. Hier geldt de marginale aanslagvoet.
  • Verhuur je de woning gemeubeld, dan zal de fiscus 40% van het kadastraal inkomen als "roerend" beschouwen (nl. voor het meubilair). Van dit bedrag mag je eerst nog een kostenforfait aftrekken van 50%. Op het resterend bedrag betaal je 15% belastingen. Op het resterend gedeelte van het KI, verhoogd met 40%, word je eveneens belast aan de marginale aanslagvoet (net als bij een ongemeubelde woning).

Indien je nog een lening hebt lopen om de woning af te betalen, kan je de betaalde interesten aftrekken van de belastbare onroerende inkomsten.

De woning wordt verhuurd voor beroepsdoeleinden

In dit geval word je belast op het netto onroerend inkomen. Dit komt overeen met de ontvangen huurinkomsten (de brutohuur), verminderd met een forfaitaire kostenaftrek. Deze bedraagt 40% van de huurinkomsten, met een maximum van 2/3 van het geherwaardeerde kadastraal inkomen. Voor aanslagjaar 2014 (inkomsten 2013) bedraagt de herwaarderingscoëfficiënt 4,19. Let op: het netto onroerend inkomen is minimum gelijk aan het geherwaardeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40%.

Indien je nog een lening hebt lopen om de woning af te betalen, kan je de betaalde interesten aftrekken van de belastbare onroerende inkomsten.

Voorbeeld: je verhuurt een appartement aan een handelaar voor € 1.000 per maand. Het basis-KI van het appartement bedraagt € 1.500. De jaarlijkse bruto huurinkomsten bedragen dus € 12.000. De forfaitaire kosten die je kan aftrekken bedragen normaalgezien € 4.800 (nl. 40% van € 12.000). Dit bedrag is echter beperkt tot 2/3 van het geherwaardeerde KI, dus € 1.500 x 2/3 x 4,19 = € 4.190. Dit geeft een netto onroerend inkomen van: € 12.000 - € 4.190 = € 7.810. Dit bedrag is echter kleiner dan het minimum netto onroerend inkomen: 1.500 x 4,19 x 1,40 = 8.799. De huurinkomsten worden dus belast op een bedrag van € 8.799.

Wat als je de tweede woning verkoopt?

Verkoop je de tweede woning binnen de vijf jaar na aankoop, dan betaal je een meerwaardebelasting. Die bedraagt 16,5% op de gerealiseerde meerwaarde (het verschil tussen de verkoop- en de aankoopprijs). Je kan wel met een heleboel kosten rekening houden. De aankoopprijs mag je verhogen met de aankoopkosten, of met een forfaitair kostenpercentage van 25%. Deze verhoogde aankoopprijs mag ook nog eens verhoogd worden met 5% per volledig jaar berekend tussen de aankoop- en verkoopdatum. Ook de werken die je door een geregistreerde aannemer hebt laten uitvoeren mogen bij de aankoopprijs worden geteld.

Meer informatie

Hebbes.be Renteopdevoet.be
www.immotrace.be
Bouwmatch.be